Etapele construirii unei case – articol extins

Construirea unei case este un proces complex și de durată, care se desfășoară în etape bine definite. Inițial, trebuie parcurse numeroase proceduri birocratice care stabilesc regulile de construcție ale clădirii. Documentația necesară începe cu obținerea certificatului de urbanism și se încheie cu procesul-verbal de recepție a lucrărilor, urmat de intabulare.

Construcțiile pot începe cu o autorizație de construire de la primărie, care detaliază modul de realizare a clădirii, inclusiv structura, dimensiunile, înălțimea și materialele utilizate. Autorizația se obține pe baza proiectelor și avizelor cerute de certificatul de urbanism. Proiectarea și execuția trebuie să respecte condițiile autorizației și legislația actuală. Primele etape ale construcției includ organizarea șantierului și realizarea fundației, urmate de ridicarea clădirii „la roșu”. O clădire „la cheie” este complet finalizată și locuibilă. La final, construcțiile trebuie intabulate.

Pașii premergători construcției unei case, alegerea terenului

Înainte de a cumpăra un teren pentru construirea unei case, verificați și evaluați amplasamentul. Acest proces asigură o investiție sigură și o planificare eficientă. Solicitați un certificat de urbanism pentru a cunoaște regimul juridic, economic și tehnic al zonei și obțineți avizele necesare pentru autorizația de construire. Dacă bugetul permite, luați în considerare efectuarea unui „due diligence” imobiliar și a unui studiu geotehnic. Acestea clarifică dreptul de proprietate și adecvarea solului pentru construcție, prevenind problemele juridice și tehnice. Deși un studiu geotehnic poate costa, investiția este utilă pentru a determina viabilitatea construcției dorite.

Alegerea sau realizarea proiectului de construcție

Proiectarea se realizează împreună cu arhitectul și inginerii de specialitate. Stabiliți din timp cerințele de utilizare și bugetul. Dacă apar schimbări după autorizare, proiectantul și autoritatea emitentă trebuie să clarifice documentele necesare înainte de executarea lor.

Puteți colabora cu un arhitect pentru a proiecta o casă de la zero sau puteți alege un proiect deja existent. Prima opțiune vă permite să creați casa dorită, dar este mai complicată. A doua variantă este mai rapidă, dar asigurați-vă că designul și funcționalitatea corespund nevoilor voastre. Proiectul de construcție al unei case include detalii arhitecturale, structurale și de instalații, precum și planuri ale clădirii și amplasamentului.

Obținerea certificatului de urbanism și a autorizației de construire

Înainte de a începe orice demers (cumpărarea unui teren pentru construcții, construirea unei case, extinderea unei construcții existente etc.) este indicat să solicitați la primăria locală emiterea Certificatului de Urbanism pentru lucrarea dorită și pentru amplasamentul stabilit.
În Certificatul de Urbanism sunt trecute toate cerințele și limitările necesare pentru realizarea obiectivului de investiții dorit (suprafața minimă a terenului pe care se dorește construirea, distanțe minime față de vecinătăți, dimensiunea minimă a frontului stradal, regimul maxim de înălțime admis, POT și CUT maxime, etc).
Este posibil ca ceea ce doriți dumneavoastră să construiți să nu se încadreze în reglementările locale de urbanism, sau terenul pe care doriți să-l cumpărați să aibă suprafața mai mică decât suprafața minimă admisă.
Deci, în concluzie, înainte de orice demers care implică cheltuieli mai mari, cereți Certificatul de Urbanism pentru lucrarea dorită și consultați reglementările conținute de acesta.

Certificatul de urbanism (CU)

Pentru a obține Certificatul de Urbanism, trebuie să depuneți la primăria locală următoarele documente:
– cerere tip pentru emiterea Certificatului de Urbanism
– plan de situație și plan de încadrare în localitate
– Extrasul de Carte Funciară
– documentul de plată a taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism
Termenul legal de eliberare pentru Certificatul de Urbanism este de cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, potrivit art. 6 alin. (2) din Legea nr. 50/1991.
Certificatul de Urbanism are termenul de valabilitate înscris în document. Verificați la emitent condițiile și termenul de solicitare a prelungirii.

Dacă pe teren există construcții ce trebuie demolate, este necesară autorizația de demolare înainte de cea de construire.

Autorizația de construire este necesară pentru construirea unei case. Unele lucrări de întreținere sau reparații beneficiază de excepții legale, cu condiții specifice; verificați încadrarea înainte de începerea lucrărilor, mai ales în zone protejate.

Certificatul de urbanism precizează cerințele și avizele necesare; nu ține locul acestora și nu conferă dreptul de a începe construcția.

Autorizația de construire

Obținerea autorizației de construire constă în alți patru pași:

1. Solicitarea certificatului de urbanism de la primărie
2. Realizarea studiului geotehnic
3. Obținerea avizelor
4. Depunerea dosarului la primărie

Dosarul se pregătește potrivit cerințelor autorității emitente; lista de mai jos este orientativă:

• o cerere tip
• documentele cadastrale și de carte funciară cerute pentru imobil
• toate avizele conform CU
• proiectele construcției (memorii tehnice, referate, planuri, planșe)
• schițe de amplasament
• dovada achitării taxelor de autorizare calculate pentru situația concretă de autoritatea competentă.

Condițiile de construire se verifică pentru parcela concretă în certificatul de urbanism și în reglementările locale. O deschidere de 8 m și o suprafață de 150 m² nu reprezintă criterii suficiente sau universal aplicabile pentru autorizarea unei case.

Avizele și acordurile furnizorilor de utilități

Avizele și soluțiile de racordare se stabilesc pentru amplasament și pentru utilitățile propuse. Corelați proiectele de instalații cu arhitectura și structura; lipsa racordului la gaze nu limitează alegerea doar la lemne sau încălzire electrică directă.

Nu toate proiectele necesită aceeași listă de avize. Urmați cerințele certificatului de urbanism și verificați separat contractele și condițiile necesare organizării șantierului.

Avizele și acordurile specificate în certificatul de urbanism

Exemple de domenii în care pot fi cerute avize; autoritatea și documentul exact se verifică în certificatul de urbanism:

• de la furnizorii de: salubritate, apă, canal, gaze, electricitate și telecomunicații;
• privind circuitul agricol al terenului, dacă este cazul, de la autoritatea competentă; procedura nu se confundă cu înregistrarea cadastrală la OCPI;
• de sănătate publică (Direcția de Sănătate Publică – DSP);
• cerințe de control al calității în construcții, distincte de avizele pentru autorizare;
• privind accesul și circulația, de la administratorul drumului sau autoritatea competentă;
• privind protejarea patrimoniului, dacă amplasamentul impune acest lucru;
• privind securitatea la incendiu și protecția civilă, de la inspectoratul pentru situații de urgență competent, dacă proiectul se încadrează în cazurile prevăzute de lege; alte avize se cer distinct pentru amplasamente cu restricții speciale;
• aviz de la Ministerul Culturii (pentru clădirile situate în zone istorice sau culturale);
• aviz de mediu (pentru construcții în sau în apropierea rezervațiilor, siturilor, parcurilor naturale incluse în Natura 2000 sau în alte condiții).

Procedura de mediu pentru construcția unei case

Procedura de mediu se clarifică din etapa de pregătire a autorizării. Autoritatea competentă stabilește actele și evaluările necesare în funcție de proiect și amplasament; nu există o regulă generală potrivit căreia demersul se face întotdeauna ultimul.

Acordul vecinilor pentru construcția unei case

Necesitatea și forma acordului vecinilor se stabilesc pentru situația concretă, împreună cu proiectantul și autoritatea emitentă. Nu presupuneți că acordul este obligatoriu în orice caz sau că un refuz poate fi ignorat.

Elaborarea proiectului

Înainte de a se putea realiza proiectul pentru obținerea Autorizației de Construire este necesară întocmirea Studiului Geotehnic pentru terenul pe care se dorește construirea.
Scopul Studiului Geotehnic este de a obține informații despre structura solului, nivelul apelor freatice, condițiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adâncimea optimă de realizare a fundației și recomandări privind tipul și dimensiunile acesteia.

Proiectul poate fi elaborat în diverse faze:
– Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire (D.T.A.C.)
– Proiect Tehnic și Detalii de Execuție (P.Th. + D.E.)
Pentru faza D.T.A.C. proiectul va conține planurile de arhitectură și planurile și detaliile de fundații.
Pe baza acestui proiect se va obține Autorizația de Construire, dar nu se va putea realiza construcția propriu-zisă.
Pentru a se putea începe construirea propriu-zisă este nevoie de realizarea Proiectelor Tehnice – P.Th. pentru fiecare specialitate în parte: arhitectură, structură, instalații.
Piesele din proiectul D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire sunt conținute în Proiectele Tehnice – P.Th., deci odată cu realizarea proiectelor tehnice se realizează planurile necesare proiectului pentru faza D.T.A.C.
Proiectul Tehnic – P.Th. reprezintă faza finală a procesului de proiectare. În cadrul Proiectului Tehnic sunt cuprinse soluțiile constructive și tehnice pentru realizarea construcției în condiții optime impuse de normativele în vigoare (detalierea și armarea tuturor elementelor structurale: fundații, pereți, stâlpi, grinzi, planșee), schemele instalațiilor electrice și sanitare, extrasele de materiale etc.
Proiectele D.T.A.C. si P.Th. sunt verificate, în condițiile legii, de verificatori de proiecte atestați (cu atestare valabilă). În urma verificării se va întocmi Referatul de Verificare, act ce va însoți proiectul în procesul de autorizare.

În cazul în care se va interveni asupra unei construcții existente (consolidare, extindere, mansardare etc.) este necesară elaborarea Expertizei Tehnice care evaluează prin metode specifice starea tehnică a construcției existente și propune soluțiile de consolidare conform reglementărilor tehnice în vigoare.
Expertiza Tehnică este cerută prin Certificatul de Urbanism pentru: intervenții la clădiri, extinderea pe orizontală sau verticală, construirea în vecinătatea unei alte clădiri, demolarea etc.

Angajarea unui diriginte de șantier și organizarea de șantier

Stabiliți responsabilitățile pentru verificarea proiectelor și urmărirea execuției potrivit Legii nr. 10/1995 și reglementărilor aplicabile. Verificatorul de proiect, expertul tehnic, dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția au roluri distincte. Verificați atestarea sau autorizarea pentru domeniul necesar și condițiile eventualelor excepții; nu deduceți automat o scutire doar din amplasarea în mediul rural.

Organizarea șantierului pentru construcția unei case implică amenajarea căilor de acces, gestionarea deșeurilor, asigurarea resurselor de apă și energie și împrejmuirea provizorie. Este ideal ca lucrările de construcție să înceapă primăvara pentru condiții meteo favorabile pentru turnarea fundației, uscarea zidăriei și realizarea lucrărilor exterioare.

Etapele de construcție a casei

Construcția unei case începe cu turnarea fundației, urmată de construirea gardului și ridicarea structurii la roșu, care include parterul, etajele și șarpanta.

Se finalizează tencuirea zidurilor, montarea geamurilor, ușii de intrare, acoperișului și rețelelor electrice și sanitare de bază, aducând casa la stadiul de gri. Finisajele, instalațiile sanitare, electrice și termice, precum și amenajarea spațiului verde, apropie proiectul de finalizare completă.

Pentru a considera casa finalizată, este esențială racordarea la utilități.

Un sistem de încălzire adecvat, automatizările și instalarea obiectelor sanitare reprezintă, de asemenea, o etapă importantă în construcție.

După această fază, se poate face recepția clădirii, urmată de intabulare. Fiecare etapă a construcției ar trebui realizată de echipe specializate (fierari, zidari, instalatori) pentru a asigura calitatea lucrărilor.

Costurile și durata diferă în funcție de proiect, teren, sistemul constructiv, dotări și piața locală. Solicitați un deviz pe categorii de lucrări și un grafic realist; procentele fixe și un termen de șase luni nu pot fi promise pentru orice casă.

Realizarea fundației și a hidroizolației de la nivelul acesteia

Turnarea fundației este o etapă esențială în construirea unei case. Pașii principali sunt:

• Marcarea fundației – Trasarea conturului casei pe teren conform planului.
• Săpătura fundației – Realizarea excavațiilor.
• Montarea armăturii și cofrajelor – Barele de oțel și cofrajele sunt pregătite pentru turnarea betonului.
• Turnarea betonului – Realizarea fundației propriu-zise
• Tratarea și protejarea betonului după turnare, conform proiectului și condițiilor de execuție; întărirea betonului nu se reduce la uscarea sa.
• Decofrarea, etapele de armare și turnarea plăcii se fac conform proiectului și procedurilor de execuție. Acoperirea armăturii cu beton se stabilește de proiectant și nu are o valoare universală de 2–3 cm.

Materialele de construcții, tipul de beton, distanțierele și armătura sunt stabilite împreună cu proiectantul structurist și dirigintele de șantier. În timpul etapei de fundare, se pot instala conductele pentru utilități, canalizare și apă, în colaborare cu proiectantul de instalații, pentru a asigura funcționalitatea casei. Este esențial să se mențină cotele intrare-ieșire și planul înclinat pentru canalizare, iar conductele să fie amplasate sub nivelul de îngheț și să evite zonele de beton armat.

Construcția gardului

Dacă optați pentru un gard din beton sau fier forjat, este recomandat să-l construiți în etapa inițială, când se toarnă oricum betoane. Turnarea fundației pentru gard este similară cu cea pentru casă, dar mai simplă datorită săpăturii mai puțin adânci și mai înguste. Pentru a evita birocrația suplimentară, includeți proiectul gardului în dosarul de autorizare al casei.

Construcția casei la roșu, ridicarea structurii

Etapele structurii se execută în ordinea prevăzută în proiect. Continuarea lucrărilor se decide în funcție de rezistențele atinse, condițiile de punere în operă și verificările necesare, nu după criteriul generic că toate materialele ar fi complet uscate.

Între construirea fundației și finalizarea casei la roșu, se parcurg următoarele etape:

1. Ridicarea elevației și turnarea plăcii la cota 0.
2. Construirea elementelor de rezistență, care include armarea, cofrarea și turnarea stâlpilor și buiandrugilor.
3. Realizarea armăturii pentru planșeu, urmată de cofrare și turnarea plăcii.
4. Zidirea cu cărămidă sau BCA.
5. Construirea șarpantei din lemn pentru acoperiș.

Construcția casei la gri

O casă „la gri” este izolată și tencuită, are acoperiș, geamuri și ușă de intrare montate, iar în interior sunt instalate traseele electrice, sanitare și termice.

Montarea acoperișului și a hidroizolației de la nivelul acoperișului

După construirea șarpantei se montează și izolează acoperișul. Alegerea materialului pentru acoperiș trebuie să țină cont de durabilitate, greutate și preț. Țigla ceramică este durabilă, dar grea și costisitoare. Țigla din tablă este mai accesibilă și ușoară. Tabla plană este ieftină și ușoară, dar izolează slab.

După montarea acoperișului, se instalează accesoriile sistemului pluvial și se realizează izolația. Materialele frecvent utilizate sunt spuma poliuretanică și vata minerală, care asigură o bună izolare termică și fonică.

Montarea instalației electrice

Instalația electrică se montează în perete, înainte de aplicarea tencuielii interioare, conform proiectului electric inițial.

Circuitele, protecțiile, secțiunile conductoarelor, prizele și distanțele față de celelalte instalații se stabilesc prin proiect. Nu aplicați o regulă universală de 2 kW pentru orice consumator. Execuția și verificările de siguranță se încredințează personalului autorizat.

Montarea instalației sanitare

Când proiectați instalația de baie, țineți cont de următoarele: asigurați panta necesară pentru scurgerea în pardoseală (băi), folosiți trasee drepte cu puține coturi și fără urcări de nivel, lăsați guri de vizitare pentru intervenții în caz de defecțiuni, adaptați canalizarea la dimensiunea tubului și mențineți-o cât mai dreaptă. Evitați coturi, conducte în S sau îmbinări care pot bloca scurgerea și luați în considerare tipul de vas/bazin de WC pe care îl veți achiziționa.

Alegeți conductele după destinație, temperatură, presiune, compatibilitatea apei și condițiile de montaj. Cuprul, PVC-ul și PPR-ul nu sunt alternative interschimbabile pentru orice instalație; proiectantul stabilește materialele și îmbinările adecvate.

Montarea instalației termice

Când proiectați sistemul de încălzire al locuinței, luați în considerare următoarele aspecte:

• Tipul de sistem de încălzire: Decideți între o centrală pe gaz, pe lemne sau electrică ori o pompă de căldură.
• Conectarea la gaz:Dacă racordarea la gaze este posibilă, comparați-o cu alternativele pe baza necesarului de căldură, investiției, tarifelor și costurilor de exploatare. Gazul nu este automat soluția cea mai economică pentru orice locuință.
• Alternative la gaz: Dacă nu puteți să vă racordați la gaz, analizați celelalte opțiuni:
• Centrala pe combustibil solid: Mai accesibilă ca preț, potrivită în zonele unde lemnele sunt ieftine.
• Pompa de căldură:Performanța și costul pompei de căldură depind de dimensionare, temperaturile de lucru, climă și instalația de distribuție. Montajul necesită evaluare și execuție de specialitate.
• Centrala electrică:Încălzirea electrică prin rezistență transformă energia electrică în căldură, însă costul de utilizare trebuie calculat pentru necesarul clădirii și tariful disponibil.
• Dimensionare corectă: Indiferent de tipul ales, asigurați-vă că sistemul este dimensionat corect pentru a asigura confortul ulterior.
• Instalarea unei centrale pe lemne: Asigurați-vă că aveți suficient spațiu și acces facil pentru a monta un puffer adecvat în camera tehnică.
• Metoda de încălzire: Alegeți între radiatoare, încălzire prin pardoseală sau pereți radianți cu circuite de agent termic din țevi.
• Traseul circuitului tur-retur: Dacă instalați calorifere, decideți cum veți trasa circuitul:
• Prin perete, pentru a masca conductele.
• La vedere, pe perete, dacă nu doriți să ascundeți traseul.

Montarea termoizolației

Montarea termoizolației reprezintă un pas important pentru a îmbunătăți eficiența termică a locuinței. Aceasta poate fi instalată atât la exterior (varianta recomandată), cât și la interior.

• Polistirenul expandat și cel extrudat au proprietăți și utilizări diferite. Alegeți produsul și sistemul termoizolant după zona de aplicare, cerințele proiectului și documentația tehnică, nu doar după preț.
• Vata minerală poate permite transferul vaporilor în alcătuirea peretelui, dar nu ventilează locuința. Aerul proaspăt se asigură printr-un sistem de ventilare adecvat; permeabilitatea la vapori și circulația aerului sunt noțiuni diferite.
• Spuma poliuretanică, de asemenea un bun izolator, se aplică ușor.

Finisarea interioară și exterioară a casei

Ordinea finisajelor se coordonează cu proiectul, condițiile meteo și uscarea straturilor. Locuirea presupune îndeplinirea cerințelor de siguranță, funcționalitate și a formalităților aplicabile; simpla terminare a vopsitoriei nu este suficientă.

Amenajarea spațiului verde

Lucrările de amenajare a spațiului verde pot începe după finalizarea construcțiilor. Chiar și în sezonul rece, se pot efectua nivelări sau terasări ale terenului, iar în toamna târzie se pot instala aspersoare, fântâni și mobilier de grădină. Totodată, este un moment potrivit pentru însămânțarea gazonului.

După ce casa este finalizată, se poate trece la amenajarea curții și a spațiilor exterioare pentru a transforma întregul spațiu într-un loc primitor:

• Grădinărit și peisagistică: Plantarea de gazon, flori, copaci sau arbuști, în funcție de preferințe.
• Pavele și alei: Realizarea aleilor de acces către casă sau zonele de relaxare.
• Garduri și porți: Construirea sau instalarea împrejmuirilor care să ofere siguranță și intimitate.
• Terasă sau foișor: Crearea unor spații exterioare pentru relaxare și socializare.

Etapele finale ale construcției unei case

După finalizarea tuturor etapelor de construcție a casei, incluzând recepția lucrărilor și intabularea dreptului de proprietate, este momentul să încheiați contractele necesare și să vă conectați la utilități, dacă nu ați făcut-o deja. Cu casa complet construită, este timpul să colaborați cu un designer de interior pentru a planifica și implementa amenajarea spațiilor interioare.

Recepția lucrărilor

După finalizarea tuturor lucrărilor, se procedează la:

• Recepția la terminarea lucrărilor: O comisie verifică dacă construcția a fost realizată conform proiectului și normelor în vigoare.
• Intabularea: Înscrierea construcției în cartea funciară pe baza documentației și actelor necesare.

Mobilarea și decorarea interioară

După ce toate etapele de construcție și finisare sunt încheiate, urmează să transformați spațiul într-un cămin confortabil și personalizat:

• Mobilă personalizată: Alegerea mobilierului care se potrivește stilului arhitectural și nevoilor familiei.
• Accesorii și decorațiuni: Adăugarea de perdele, covoare, tablouri, oglinzi sau alte elemente decorative care reflectă personalitatea locatarilor.
• Electrocasnice și echipamente smart: Instalarea aparaturii care să aducă un plus de confort și eficiență locuinței.

Designul interior, mobilierul și decorațiunile sunt elemente care reflectă preferințele estetice și nevoile funcționale ale fiecărei persoane. În prezent, se remarcă două direcții principale. Prima pune accent pe elemente naturale și rustice. În contrast, cealaltă direcție urmărește un stil futurist, caracterizat de mobilier iluminat și utilizarea materialelor moderne.

Racordarea la utilități

Un pas esențial în finalizarea unei case este racordarea acesteia la rețelele de utilități. Fără acces la electricitate, apă, canalizare și alte servicii, locuința nu poate fi utilizată în condiții optime.

• Racordarea la rețeaua electrică:
  Racordarea se coordonează cu operatorul de distribuție, conform procedurii și soluției aprobate. Furnizorul este partea cu care se încheie contractul de furnizare; lucrările de racordare și montarea contorului se realizează prin entitățile competente.
• Racordarea la rețeaua de apă și canalizare:
  Dacă terenul este în zona unei rețele publice, se depun cererile pentru racordare la apă și canalizare. În caz contrar, se pot instala soluții alternative, cum ar fi un puț de apă sau o fosă septică.
• Racordarea la rețeaua de gaze naturale:
  Racordarea la gaze și instalația de utilizare se pregătesc cu operatorul de distribuție și cu firme autorizate, potrivit procedurilor aplicabile. Contractul de furnizare este un demers distinct.
• Internet și cablu TV:
  Pentru a beneficia de servicii moderne, se poate opta pentru racordarea la rețelele de internet și televiziune prin cablu, în funcție de disponibilitatea în zonă.
• Gestionarea apelor pluviale:
  În unele cazuri, este necesară crearea unui sistem de drenaj pentru a preveni acumularea apei pe teren.

Intabularea casei

Înscrierea construcției în cartea funciară se pregătește cu o persoană autorizată în cadastru, pe baza situației juridice și a documentelor construcției. Procedura de înscriere nu remediază, singură, lipsa autorizării sau a recepției.

• Documente de verificat pentru înscrierea construcției, după caz:
  • Certificatul de urbanism.
  • Autorizația de construire.
  • Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, care atestă conformitatea construcției cu proiectul aprobat.
  • Documentația cadastrală întocmită de o persoană autorizată în domeniul cadastrului.
  • Extrasul de Carte Funciară al terenului.
• Întocmirea documentației cadastrale:
  Un specialist autorizat va măsura construcția și va crea planurile necesare pentru a o înregistra. Aceste documente sunt incluse în dosarul de intabulare.
• Depunerea cererii de intabulare:
  Cererea se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul unde se află imobilul. După procesarea dosarului, casa va fi înscrisă în Cartea Funciară.
• Verificarea certificatului de atestare a edificării:
  Pentru construcțiile noi, verificați obținerea certificatului de atestare a edificării construcției, document distinct de certificatul de atestare fiscală. Persoana autorizată în cadastru confirmă actele necesare dosarului.

Înscrierea în cartea funciară actualizează evidența juridică a imobilului. Condițiile unei vânzări, închirieri sau ipotecări se verifică separat; înscrierea nu înseamnă că orice tranzacție devine automat posibilă.